Propriétaire à Mandelieu-La-Napoule, quelle formule choisir entre une location vide ou meublée

Deux solutions s'offrent aux propriétaires souhaitant mettre leur logement en location : louer vide ou meublé. Les règles du bail et l'imposition des revenus diffèrent nettement entre ces deux choix. Le régime fiscal n'est pas le même.

Quelles sont les règles de bail d'une location vide ou meublée ?

Les obligations du bail ne sont pas les mêmes. Le bail d'une location meublée est plus souple et s'adapte à un public généralement plus jeune, souvent étudiant à la recherche d'un appartement à louer pour une durée souvent courte.

Le contrat d'une location vide pour louer un logement :

Le bail d'une location vide se fait pour une durée minimale de 3 ans. La rupture du bail est associée a un préavis de 6 mois avant échéance si le bailleur en est à l'initiative et de 1 à 3 mois si c'est le locataire qui donne congé du logement. Lors d'une location vide, le propriétaire doit avancer une raison pour justifier sa demande de départ du locataire. Parmi les raisons courantes se trouve le fait d'habiter lui même le logement , de le proposer à un membre de sa famille ou de le vendre.

Le bail d'une location meublée :

Le bail d'une d'une location meublée se fait pour une durée minimale de 1 an , pouvant être ramenée à 9 mois si le locataire est étudiant. La rupture du bail est associée à un préavis de 3 mois avant échéance si c'est le propriétaire qui en est à l'initiative, et de 1 mois lorsque la rupture est demandée par le locataire.

La location en meublé " moins stable " qu'une location vide :

Dans une location en meublé les changements de locataire sont généralement plus fréquents et peuvent donc générer davantage de démarches et d'incertitudes pour le propriétaire. Le logement peut faire l'objet d'une période de vacance relativement longue après le départ rapide d'un locataire. Enfin la location en meublé demande davantage de démarches administratives que la location vide, le propriétaire devant remplir des formulaires pour déclarer son activité commerciale en obtenant un numéro de SIRET. Certains réalisent ce travail administratif avec l'aide d'une agence immobilière ce qui représente un coût additionnel.

A chaque bail d'habitation, une fiscalité !

Les revenus issus de la location du bien ne sont pas imposés de la même manière selon qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée. Dans la déclaration de revenus, les loyers issus d'une location vide sont classés dans la catégorie des revenus fonciers, tandis que les revenus issus d'une location meublée sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Dans le cadre d'une location vide:

Si le propriétaire dispose de revenus fonciers inférieurs à 15 000€/an et qu'il ne bénéficie d'aucun régime de défiscalisation lié à ses revenus, alors il relève du régime micro-foncier qui lui offre un abattement de 30% sur ses revenus fonciers imposables.

Si le propriétaire perçoit des revenus fonciers supérieurs à 15 000€, bénéficie d'un régime de défiscalisation ou ne souhaite pas bénéficier du régime micro-foncier, il est imposé au " régime réel " qui n'offre aucun abattement mais prend en compte la déduction des charges payées par le propriétaire.

Dans le cadre d'une location meublée :

Le propriétaire non professionnel, dont les revenus locatifs ne dépassent pas 32 900€/an, est affilié au régime " micro BIC " et bénéficie d'un abattement automatique de 50% sur ses revenus imposables, avec une déduction minimale de 305€/an. Il est assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) dont le montant est fixé par les collectivités territoriales et atteint au miminum 214€/an.

En plus de bénéficier d'une fiscalité plus légère, les locations meublées offrent également au propriétaire l'avantage de pouvoir fixer un loyer en moyenne 10 à 20% plus élevé qu'en cas de location vide.

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Source : edito.seloger.com